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房地产业的寒冬何时才会过去 万科重生之日在哪里

2016-04-01 11:01 茶花

【海峡财经网2016年04月01日讯】万科与华润之间的关系真的是非常复杂,未来房地产市场该如何发展也耐人寻味。近来很多媒体也都在采访王石,小编记得王石曾表达过“我游山玩水,但是也能把企业刚好,你说我本事是不是很大”。在万科与深圳地铁合作之下,华润和宝能现如今有什么想法呢?

房地产业的寒冬何时才会过去 万科重生之日在哪里

房地产业的寒冬何时才会过去 万科重生之日在哪里

  2016年的春季来得算不上早,因为直到上周,微博上广为流传的还是王石穿着羔羊皮冬装拍摄的街拍照。

  对王石而言,这个春天,可能比冬天还要难熬。华润新任董事长傅育宁公开表达出对万科管理层的不满,宝能尚未撤退,深圳地铁与万科的合作未得到董事会批准。

  而属于房地产业的寒冬,尽管在国家政策刺激下,去库存任务仍然任重道远,万科的未来也仍然存在大量变数。

  耐人寻味的是,3月26日,王石以亚洲赛艇联合会主席的身份出席了“艇进·2016松山湖赛艇公益大师赛”推广民间赛艇。这位中国最大的房地产企业掌舵者此行谨言慎行,两名助理陪伴左右。王石本人仅表示,“只谈赛艇,不谈房价,不谈万科”。

  “耿直”的王石

  曾经,王石是一个十分愿意表达观点的企业家。他的公众形象亲民,爱爬山爱游艇,独自上哈佛游学,面对从财经媒体到时尚媒体的采访,他都能侃侃而谈。他并不讳言自己的新任女友,也十分愿意营造出恋爱中的“老房子”形象。

  与此同时,万科的形象也在他的营造下在房地产企业中算得上“良好”。2016年3月14日,万科发布了第九份“企业社会责任报告”,报告中有这样一段话,“诚然,我们也有野蛮生长的阶段,那时尽管我们规模很小,却已树立了不行贿的底线、健康丰盛的愿景和改良社会的雄心……”

  事实上,面对宝能进驻万科,王石的“耿直”也为此事上头条起到了“助攻”作用。

  2015年12月,万科的王石和宝能的姚振华进行过一次对话。王石公开表示,宝能缺乏信用,控股万科会影响公司的评级。并且,宝能擅长玩资本,万科想踏踏实实做实业,宝能控股万科后可能把公司当成玩资本的筹码,最终毁掉万科。“所以,我不欢迎你。”王石说。

  2016年1月,王石在新疆“天山峰会”上再次提及“万宝之争”,拒绝的理由上升到了体制层面。王石表示,他希望万科成为对国家、对行业、对未来举足轻重的企业。他希望将万科设计成国企为第一大股东的混合所有制企业。“只要是民企,无论过去、现在、还是未来,无论我喜不喜欢你,我都不欢迎你。”王石再次对宝能说了“不欢迎”三个字。

  而全程,万科的大股东华润并未多说一句。

  变脸的大股东

  直到2016年3月,沉默许久的华润终于发出了自己的声音。

  3月17日,万科召开今年的第一场临时股东大会。这是“万宝之争”发生后,万科首次举行的股东大会。

  股东会召开的四天之前,万科为了阻击宝能的进驻,引入了深圳地铁集团作为股东。3月13日,停牌3个月的万科公告了与深圳地铁集团签署的合作备忘录:深圳地铁集团将以400亿元至600亿元的资产入股万科。

  然而,一直在万科背后默默支持的“大哥”华润,在股东大会上却发出了不同的声音。在股东大会结束后,华润方面代表,突然对万科与深铁合作中的一些程序性行为提出异议。华润集团表示,万科和深圳地铁集团合作方案公告,没有经过万科董事会讨论通过,是管理层自己的一个决定;万科董事会在3月11日召开了董事会会议,当天有21项细项,但完全没有提到将要签署与深铁合作的备忘录。

  华润方面还表示,目前华润派驻万科的三位董事,已经向深圳和香港的监管部门反映了上述问题。监管机构在处理反馈中。

  随后,华润新任董事长傅育宁在3月19日接受采访时对万科说了四句话:一、万科做得不错,管理团队也很专业,我们一直支持万科发展。二、17日的万科临时股东会后,我们的股东代表向媒体披露的事实,这些股东代表说的是事实。三、华润支持万科发展,同时也高度关注良好的公司治理制度。四、如此重大的事情在11日的董事会议上只字未提,第二天就签订了一个又是股权对价,又是交易资产的规模,又是支付方式的备忘录,这合适么?

  对此,万科方面表示,此次重组公司早就和华润董事进行过沟通。春节前,公司管理团队拜会华润董事时,曾经明确提到公司有意和深圳市地铁集团进行战略合作,并提到了存在向地铁集团增发股票的可能性。

  万科还认为备忘录并没有约定具体注入项目,也没有约定在重组中对应的股权比例和股权价格,未来交易是否进行,还需要经过公司董事会和股东大会的审议。备忘录并无法律约束力,因此,万科管理层认为,公司签署合作备忘录,无须事先通过董事会审议,符合公司治理的相关规定。

  以王石为代表的管理层,在过去十多年中,和华润的合作一直亲密无间,甚至被写入了哈佛商业评论的典型案例。华润的忽然“反水”为深圳地铁的入驻增加了不确定因素,也将王石为代表的管理层和股东的矛盾放到了公众面前。

  从《罗马人的故事》说起

  在股东大会上的提问环节,王石成为被股东提问最多的管理层成员。

  王石在回答问题时,推介了《罗马人的故事》。他认为,“罗马人创造的国家,既有共和制、寡头政治制度,又有皇帝制、个人独裁制度。这对企业管理者很有借鉴意义。”

  盐野七生耗时15年的作品《罗马人的故事》,写出了宽容、法治和共和精神,也借此找到了人性中那些最卓越向上的力量。

  王石2011年给《罗马人的故事》写推介的时候是这么写的:“作为国家来说,自由与宽容,这才是罗马帝国的立国之本,作为跨国企业来说,宽容开放,兼收并蓄应当是它的核心价值观念。正是这些基本的价值取向和目标,赋予罗马帝国强大的力量,并成为西方文明的一个重要源头。这也是我向朋友们力荐这本书的原因。”

  四年后,王石表示不欢迎宝能成为第一大股东。

  与此同时,业界也看到王石希望万科成为国企为第一大股东的企业,又反对一股独大,因而,华润增持到15%便停滞不前,只有相对控股线(30%)的一半。

  在过去的二十年中,华润和万科的关系一直稳定,即使在经历了1994年君万对万科同样的“偷袭”后,这一股权结构也并未调整。这也给2015年宝能伏击万科埋下了伏笔。

  宝能的介入让这一相对平衡的关系出现了裂痕。但与此同时,是什么原因给了宝能进击的勇气?以至于用高杠杆高风险资金也要押宝万科,是否“窥见天机”?

  在万科的股票论坛上,不少股民认为,这是万科管理层的失误,却让宝能看到了机会。

  公开信息显示,2014年,一只名为国信金鹏分级1号私募基金从成立伊始就开始密集增持万科A(24.43, 0.020059, 0.00%)。据媒体披露,参与该基金增持万科A的深圳市盈安财务顾问有限公司,是包括万科集团董事会主席王石在内的1320名事业合伙人组成的。

  而到了2015年3月31日,国信金鹏分级1号私募基金成为仅次于华润的万科A股(不包括H股)第二大股东。买入了45699.32万股,占比4.70%,这一比例到2016年变为4.14%。

  万科A股前十大股东里,在2015年第三季度还出现了一个与万科管理层有着千丝万缕关系的德赢资管计划,该计划的管理人是招商财富资产管理有限公司。德赢资金约9.68亿元,原是万科工会委员会下属上海万丰资产管理公司名下的资产,其前身是万科企业股资产。这笔资产由2011年王石及万科管理层捐献出去,作为社会公益基金,其资产收益只能用于社会公益事业。到万科停牌之时,这一资管计划占2.98%的股份。

  两项资管计划所掌握的万科股份为7.12%,大股东华润也不过是15%,不禁让人对管理层的真正意图起疑。

  新政下的慎重决策

  和深圳地铁的合作推进,对万科而言,并不仅是为了谋求多一家国企来和宝能抗衡这么简单。在楼市宏观调控的大背景下,坚持在一线城市拿地的万科,所面对的成本高昂已经严重影响到企业发展。

  万科副总裁谭华杰曾公开表示:“不仅是万科,目前所有开发商在拿地的时候都遇到了短期的瓶颈,从这个角度看,轨道交通是未来公司一定要牢牢抓住的主题。”

  万科2015年年报显示:其毛利率同比下滑0.79个百分点。谭华杰曾就此公开表示:“地价占房价的比例越来越高,一定会挤占毛利空间,所以毛利率持续下降不是一个意外的情况,是地价上升的一个必然表现结果。”

  在万科与深圳地铁签署的合作备忘录中,公布这一重组计划“交易对价介于人民币400亿元至600亿元之间,目标公司在双方签署正式的交易文件时,地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产”。也就是说,万科将以股权来换取地铁上盖的物业项目的资产,以规避拿地成本过高带来的经营风险。

  无论王石未来会否退出万科,不容置疑的是,这次引入深圳地铁并不是王石的意气之争,而是掩藏在意气之争下的慎重决策。

  但王石忽略了金融背景出身的华润新任董事长傅育宁,也忽略了万科之于华润的意义。2000年,华润入驻万科时,万科销售业绩不足40亿元,华润自身的地产业务更加微不足道。时至今日,万科很可能在2016年成为地产界第一个迈入3000亿俱乐部的企业。

  这样的控股企业,对华润来说已经不是当年过家家式的管理就能控制得了的。随着央企改制的推进,傅育宁对于万科的态度必将更为明确和坚定。

  在国企改制的大背景下,王石过去的坚持,或将碰到更多新问题。

  野蛮人之争还将继续,野蛮人也将继续出现。(经济参考报)

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