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廊坊楼市新规出台前夜并未出现异象 未来廊坊地区房价仍看涨

2016-04-11 14:15 茶花

【海峡财经网2016年04月11日讯】在愚人节之际,廊坊市也发布了楼市新。至此,多数购房者的环京楼市美梦也被打破了。据小编了解到,在廊坊楼市新规出台前夜,楼市并未像上海等城市那般火爆,其主要原因是开发商怕开盘后,与政策不符还需退房,将造成不必要的麻烦。接下来我们一起来看看。

廊坊楼市新规出台前夜并未出现异象 未来廊坊地区房价仍看涨

廊坊楼市新规出台前夜并未出现异象 未来廊坊地区房价仍看涨

  4月1日晚,廊坊市政府出台九条房地产调控政策,其中“非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”最受北京购房者关注。

  4月9日,廊坊限购令出台后的首个周末,记者前往大厂、香河、燕郊三地探访发现,与通州限购前“抢房”热潮不同,大厂、香河、燕郊三地购房热潮均有所回落,大厂、香河大量楼盘“封停”,购房者选房范围较小。

  业内人士分析,造成这种情况出现的原因在于,新政如何执行尚未落地,开发商怕开盘后,与政策不符还需退房,将造成不必要的麻烦。此外,由于廊坊地区今年一季度销售业绩较好,开发商根本不急于卖房。未来廊坊地区房价仍看涨。

  探访·大厂

  多数楼盘未开盘看房者数量回落

  去年7月起,随着北京市政府搬迁通州的消息坐实,区域楼市的回暖,燕郊房价再度水涨船高,成交均价站稳万元以上位置,而与之相毗邻的大厂也成为北京CBD年轻人购房的绝佳选择。

  上周六,记者来到位于大厂的五矿万科城、孔雀城湖韵澜湾等多个楼盘进行实地探访,发现限购政策出台后,并未出现人流如织、排队抢购等现象,看房者数量反而有所回落。同时,在2015年一期楼盘已售罄的情况下,较多二期楼盘都未开盘出售,具体价格也未明确,因此导致不少购房者无现房可挑的状况出现。

  上午10点,记者驾车从国贸出发前往大厂回族自治县,由于周末出行人流较多,45公里的路程在不太堵车的路况下行驶约一个半小时。位于京哈高速大厂出口向北3公里处的五矿万科城较为醒目。

  走进销售中心,并未出现排队抢号等现象。在沙盘前只有四五批人在参观、听讲解。据该售楼处相关负责人介绍,随着限购措施的出台,若非当地户籍居民家庭只能购买1套住房,首付贷款比例也将从原先的20%提高至30%。然而由于新政的具体措施目前尚未落实,因此对于二期楼盘的开售时间、价格以及相关限购规则无法做出准确答复。由于去年一期的楼盘已售罄,这也导致来看房的顾客目前只能“看看”,并无法得到准确的购买信息。

  新楼盘预计每平方米上涨3000元

  随后,记者来到位于大厂县城北辰东街与永安路交界处的孔雀城,这里的销售人员告诉记者,随着限购令的出台,相较于去年一期楼盘出售时,抢购热潮有所回落。例如,在去年房价1.1万-1.3万元/平方米出售时,确实出现过有持现金购买整个单元的购买方,但随着廊坊限购令的出台,非本地户口只能购买一套的限制,让“炒房团”的“胃口”也有所下降。

  相关负责人也表示,目前,当地房管局在新政出台后也加大了监管力度,现在售楼处每天的接待量在30至40批之间,相较于一期热卖时的人流量有所下降。销售人员说:“当然,这和二期还未正式宣传、开卖也有关系。”

  通过走访记者发现,目前,大厂县的新楼盘主要集中在大厂县城、夏垫区域、潮白河区域,去年7月时销售均价约为10000元/平方米左右,而目前据多数售楼人员介绍的情况,二期售价将至少上涨3000元/平方米,根据地理位置的不同价格在13000元/平方米至18000元/平方米之间不等。

  >>购房者

  周边设施不完备是最大顾虑

  探访中,记者在五矿万科城销售中心遇到了正在看房的蒋先生和他的妻子,他们利用周末时间来看房。今年31岁的蒋先生夫妇目前在北京市丰台区租房住。他和记者在闲聊中说道,目前大厂的房价还不算太高,仍具有一定的诱惑力。虽然离上班的地方还是有些远,但无论将来房子用来自己住还是投资转手,他都想来实地了解一下具体情况再做决定。

  售楼处的工作人员向蒋先生介绍说,今年10月其一期工程才交房,因此在该楼盘周边的幼儿园、超市、养老福利院等配套设施都还在规划建设中。同时,据记者了解,附近的医院、学校都距离该楼盘较远。蒋先生说,这也是他在大厂购房最犹豫的地方,“因为不太确定这些周边设施到底什么时候会建好、能完善到什么程度。”

  而对于在限购政策下是否会跟风抢购这一问题,蒋先生表示,还是会根据自己的实际需求、多方对比后再做选择,“远近、价格、配套设施都要考虑。”

  探访·香河

  楼盘封盘看房团突然取消

  从北京向东,由北向南依次是河北廊坊的三河、大厂和香河三个县市,由于位置更偏南、距离通州核心区域更远,香河的房价涨势与燕郊所在的三河没法比,也不如大厂。受北京市政府搬迁通州影响,去年下半年起,香河房价也一路看涨。

  上周五一早,记者报名参加某网站周六的香廊线看房团。按计划,看房团将带报名者走访富力新城、五矿万科城等五个楼盘。但当晚记者却收到短信,“由于当天项目停止带看,本次活动取消”。

  4月9日早晨8点,记者来到以往看房团发车的地铁大望路站地铁站口,几名中老年人在招揽看房者,但应者寥寥。揽客的老王已年过六旬,他告诉记者,从这个周一开始,香河很多楼盘都封盘了,关门不接待客户了,因为香河很多楼盘五证不全,房管局开始检查,打击这些违规行为了。

  跟随老王,记者与另一位看房者一起乘车前往香河。抵达的第一站是大运河孔雀城,三五成群的销售人员把守各处路口,一见有人立即上前询问是不是看房。展厅里,充斥着穿西服的售楼员,但看房者很少。售楼处销售员告诉记者,在售的是6.3期18号、19号楼,4月7日刚开盘,已经卖得只剩156平方米的洋房户型,每平方米价格是12000多元。后续的楼房能不能排号、何时能放号要等上级通知。

  监管之下售楼处提防看房者

  随后,记者来到离大运河孔雀城不远一个国内知名开发商开发的楼盘,售楼处也是销售人员众多,看房者稀少。销售员告诉记者,楼盘已经卖了五期了,现在没房。据介绍,样板间一套82平方米户型的售价约12000元到13000元一平米,记者想了解另一套90平方米的户型,被直接告知没房。这个楼盘也是无法排号。

  记者注意到,看房时有看房者拿着手机拍照,销售人员发现有看房者拍售楼处前台,两名销售员先后上前制止,并要求对方删除照片,但拍照者拒绝删除。购房者表示,以前可以拍,为什么现在就不能?销售人员没有回答。陪记者一起来的销售员透露,现在房管部门正在整顿房企,楼盘都怕查,所以销售员反感拍照。

  “态度冷淡”是记者在香河探访时对售楼员的一致感受,与过去看到看房者笑脸相迎简直就是天壤之别。一名销售员坦言,目前香河地区在售的很多楼盘都是因为五证不全而封盘了。按规定,楼盘封顶才能取得预售许可证,而大量楼盘都远未封顶,即便有的楼盘是知名开发商开发的。

  据媒体报道,廊坊相关部门组成的督查组正在开展工作,截至4月8日已对14起违规销售、虚假宣传、哄抬物价等行为立案调查,其中香河有8起,是重灾区。

  探访·燕郊

  新盘变少二手房市场繁荣

  4月9日上午9点,记者驱车从通燕高速燕郊开发区出口驶出拐入城区主干道,出现在眼前的是一条堵车长龙,这些车辆以北京牌照居多。车水马龙的街道两侧,大型商场一座接着一座,若不是不时闪现的广告标语提示这里是河北,很容易让人产生置身于北京某个城区的错觉。

  当天,在朝阳区一家企业工作的毕夏也在燕郊选房。“这里的房价只有北京的三分之一。”毕夏告诉记者,房价是他选择到燕郊看房的最大理由。毕夏看了几个楼盘,单价都没有超过2万,二手房的价格则低1000-2000元,按照毕夏现在的存款状况,可以在燕郊买个三居室。

  前几年都说燕郊配套不好,但都没有实地看过,这次亲自来到燕郊,毕夏感到燕郊其实和北京差不了多少,该有的生活需求都能满足。“反而燕郊显得更拥堵。”

  经过一上午的走访,记者和毕夏发现燕郊目前在售的新楼盘并不多,只有三五个左右。而在北京遍地开花的链家门店在燕郊的店面装修更是显眼,在这里,很多二手房都可以选择。相比北京来说,持有有限的购房资金,在燕郊的选择余地更大。毕夏总结说。

  等待限购细则楼盘暂停排号

  记者与毕夏来到一家专做环北京开发的品牌开发商的楼盘。当时,售楼处只有他一个购房人,并不像想象中那样一房难求。售楼员看出记者和毕夏的犹豫,立刻上前解释说,这里只是个待客的小门脸,真正的售楼处,需要乘专车到实地看样板间。

  经过一番介绍,毕夏被售楼员的一句话打动了,并决定立刻去现场看房。售楼员告诉他,有一个位于大厂的楼盘,紧邻潮白河,一边在北京,且紧邻潞城地铁车站,也是北京市政府新办公区,另一边就是该楼盘的位置。在交房前,一座跨度1800米的大桥就能通车。

  也就是说,该楼盘和北京市政府新区仅距离1800米,而且紧邻地铁6号线潞城站。“这个位置太有吸引力了。”毕夏盘算着说,通州单价四五万,1800米外不到2万。

  到了实地,该项目售楼处沙盘前排满了人,售楼员们不停地在给看房者讲解。经过一番介绍后,记者和毕夏跟随售楼员到样板间看房。三室两卫,136平米的观潮房,精装总价260万左右。

  听了售楼员的介绍后,毕夏很是心动,他与家人简单通了电话后,想立刻预订。此时售楼员问他,是否在廊坊有过购房记录,在得知他在廊坊没有购房记录后,售楼员踏实地告诉他,待这个项目开始销售会第一时间发通知给他。

  “目前廊坊境内所有新房都不能预订。”售楼员说,因为廊坊已经出台限购政策,这个政策和北京通州的政策类似,就是非本地人只能在廊坊购买一套房。但细则要在今年五一才会推出,所以,开发商也不敢保证订了房就能买到。所以为了保险,开发商全部停止预订和排号,以免发生纠纷。

  >>购房者

  买房是刚需不愿错过机会

  记者在采访中发现,大部分购房者对廊坊限购令出台后燕郊房价走向持看涨的态度。

  看房者李玮告诉记者,自己明年结婚准备在燕郊购房,限购政策出台后,就想房价能不能往下降点儿,毕竟现在房价处于高位。“去年11月份,燕郊的房价还在一万五六,那时还在犹豫在北京买还是燕郊买,没想到才过了三四个月,燕郊就涨到两万五六了。”

  李明说,自己也曾到大厂和香河去考查过,大厂的新开盘的项目不多,香河则离北京更远一些,交通不是很方便。而燕郊,随着北京行政副中心定址通州、地铁平谷线开进了燕郊,徐尹路即将迎来通车等一系列消息不断释放,在燕郊买房的优势越来越明显。

  也正因如此,让李明又十分担心,限购出台后会不会“越调越涨”,毕竟这已经不是第一次了,购房对自己而言是刚需,如果错过了这一轮机会,那就是真的是后悔莫及了。

  □对话

  廊坊地区房价非理性上涨仍会延续

  廊坊限购令出台后一周,燕郊、大厂、香河三地并未出现集中的抢购潮,相反的是多个楼盘封盘,等待政策进一步明朗。一方面是购房者旺盛的需求,一方面则是多个楼盘停售,购房者无房可买。未来环京楼市走向如何,记者采访了中原地产首席分析师张大伟。他预测,在目前房地产泡沫化趋势仍未明显改善情况下,廊坊地区房价非理性上涨仍会延续。

  楼盘业绩好房不愁卖

  京华时报:廊坊出台限购令之后的首周,为何大厂、燕郊多地未出现抢购热潮,相反很多楼盘都未开盘,购房者陷入无房可挑的境地?

  张大伟:造成这种情况的原因主要有两点,一是限购令到底如何执行还没有政策落地,因此开发商基本处于关门的状态,这也是造成购房热潮回落的最主要原因。比如,燕郊、大厂、香河这些地区,有的属于县级市,有的属于乡镇,在购房者过户时,到底要如何操作,开发商也比较疑惑。同时,限购令中涉及到外地人只能买一套房,那么到底是河北人算外地人,还是廊坊地区以外的人算是外地人,这个政策也没有说明。因此,开发商也想等政策,防止房子卖了几套后,后续政策落地后需要退房,这也会造成新的麻烦。

  另一个原因,廊坊出台的9条措施中,没有增加土地供给的政策力度。目前,无论是开发商还是购房者都对这个区域有很多预期。今年的第一季度,开发商销售业绩都比较好,甚至有一些楼已经提前完成了全年的销售任务。在这种情况下,开发商也不着急卖房,也想等等再说。

  开发商捂盘可能性较小

  京华时报:此次探访中,香河219人的看房团的行程突然临时取消,与五证不全是否有关,还是单纯的开发商捂盘呢?

  张大伟:这种情况很难判断,就像之前所说,开发商的销售业绩很好,因此如果五证不全开发商肯定不想顶风作案。但就目前情况来看,开发商主动捂盘的可能性比较小,在廊坊限购政策刚出台的情况下,社会各界都非常关注,开发商肯定也想避避风头。目前,我们一二线城市都属于供需关系比较紧张的情况,廊坊地区虽然不属于北京,但毕竟是环京地区,因此开发商对后续卖房基本无担忧,不会主动捂盘。而从实际情况来看,廊坊限购政策还未落地,开发商销售业绩又很好,开发商都在等政策,也就变相的捂盘了。

  限购令出台影响两类人群

  京华时报:此次廊坊限购令的出台,到底会带来哪些影响,是否能真正地起到抑制炒房的作用?

  张大伟:影响人群主要是两种,一种是有投资需求的人群,另一种是刚需人群。如果是刚需、自住的购房者,在北京工作来廊坊买房,肯定不是想买多套,一套住房完全可以满足购房者的需求。而对于当地人来说,购买多少套房不受限制,因此对当地的刚需、自住家庭来说,也影响不大。

  而对于有投资需求的人来说,此次出台的限购政策,规定非户籍家庭限购一套,但对购房者的社保年限没有做约束,因此限购力度影响也较小。在一些有投资需求的购房者影响下,还可通过亲戚朋友代买、真假离婚等办法获得更多购房机会。此外,从房地产金融方面来说,燕郊等地的购房者投资需求占比超过50%,这种情况下,各种金融产品在燕郊售楼处都被较多使用。投资需求调度短期炒作导致目前的市场环境已经非理性。

  造成廊坊地区楼市暴涨的主要原因,就是2015年8月北京通州出台最严格限购后,很多资金外溢,北京周边楼市开始热炒。但当时,廊坊的几个区县未同时出台约束性政策,导致不少有投资需求的购房者集中买房,使得价格暴涨。

  廊坊等地房价上涨仍会延续

  京华时报:为何廊坊地区一定要出台限购令,是否有必要?

  张大伟:去年,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,部分项目售价已经超过2万元每平米、部分房源价格甚至超过2.5万,均价也高达1.6万,同比涨幅超过100%。以2015年报价10600的悦榕湾为例,目前价格已经超过2万。即使燕郊房价已经到了2万,但因为通州无房可买的影响下,仍有不少购房者来购买,因此,廊坊出台新政的确有必要。不仅是燕郊,香河、固安、大厂等地的价格均已经从一年前的6000上下,上涨到目前的1.2万-1.5万左右。过去一年,可以说河北四地的市场涨幅超过了深圳。

  京华时报:在新政还没落地的情况下,廊坊地区未来房价是否还会上涨?

  张大伟:虽然新政条文很多,但实际上,基本落地执行影响都不大。目前燕郊的价格甚至已经超过了房山、大兴靠地铁的区域。对于目前这个市场来说,房地产的继续泡沫化趋势会延续。特别是在超发信贷的影响下,资金没有更好的投资渠道,导致廊坊等地房价非理性上涨会延续。在2015年上半年之前,投资廊坊的投资者来说,目前的收益已经较高。未来,包括天津武清、河北涿州等地,有可能因为目前的价格相对较低,而受到投资者青睐。

  刚需家庭可考虑北京购房

  京华时报:对于目前想要在廊坊地区,或者环京地区买房的刚需人群,有什么建议?

  张大伟:选择去廊坊地区买房的购房者,大多数是现阶段没有经济能力在北京买房的人群。实际上,廊坊等地的

  房价目前已经很高了,甚至一些地区已经超过北京的价格了。在廊坊出台限购令的情况下,房价又比较高,如果能接受单价2万平方米的价格,不如选择在北京购房。比如,大兴、房山、顺义等区域都有单价在2万多的房源。(京华时报)

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