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楼市调控能否使购房者理性购房 炒房行为又会有受抑制吗

2016-04-12 15:28 茶花

【海峡财经网2016年04月12日讯】楼市调控对于大多数人来说是一件好事,因为房价会下降啊。一直以来,无论政策层面还是社会舆论,对待房地产投资行为均存在一种匪夷所思的偏见:在涉及房地产市场供需时,往往对房地产投资需求视而不见、避而不谈。正是这一误区的存在,导致对房地产市场基本判断的扭曲和畸形发展。

楼市调控能否使购房者理性购房 炒房行为又会有受抑制吗

楼市调控能否使购房者理性购房 炒房行为又会有受抑制吗

  几乎每一次严厉的“楼市”调控政策落地,市场都会传来一片被误伤的“呻吟”。这次上海“3.25”新政也不例外。据说,新政之后有的人一夜之间成了限购对向、成了真正的无房户,部分失去购房资格的刚需客不得不暂缓置业。

  这些人、这些“刚需”真的是被政策所误伤吗?透过房地产去库存的大背景,我们可以发现,他们其实是被扭曲的市场预期所伤!楼市之骤冷骤然皆由市场之预期,而市场之预期来自政策之预期。

  那么,房地产市场预期是怎样形成的?

  我们对房地产市场预期大抵有两个角度:

  一是基于房地产市场本身运行态势的预期。包括宏观和微观两个层面。宏观层面,基于房地产市场周期波动性分析,形成了对房地产市场整体走势的预期。简单说,就是市场运行方向上是上行或下行,市场拐点在什么时候出现。微观层面,基于房地产市场价值投资的研判,形成了对区域房地产投资价值空间的预期。包括城市整体功能升级,如苏州将晋升“副一线城市”的传言,诱使苏州楼市火爆,涨幅一度赶超深圳;城市区块重点基础设施建设的启动,比如杭州的G20峰会、亚运会等契机带来滨江等区块房价的上涨。显然,从微观层面做出预期相对容易,从宏观层面预测房地产市场的整体走势则相对比较困难。

  二是基于房地产市场调控政策取向的预期。房地产作为一种特殊商品,具备类似金融产品的性质,具有投资价值。国内外经济理论和实践已经表明:一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置,实现帕累托最优;但房地产市场是一个特殊的市场,很容易产生市场失灵,完全依靠市场竞争解决不了问题,需要政府伸出“有形之手”对它实行宏观调控。

  从逻辑上,政府伸出“有形之手”是对房地产市场运行轨迹的纠偏,以促其稳健发展。从这个意义上,关于房地产市场调控政策取向的预期与房地产市场整体走势的预期应该是一致的、同向的,预期的难易程度也相当。

  但实践中,这种关系却被扭曲了。当政府对房地产市场进行调控的时候,往往并不是将房地产作为调控的直接目标,而是作为调控经济的工具或间接目标。基于房地产对投资的拉动功能,经济低迷、下行的时候,刺激房地产往往成为政策的惯常选项;而经济过热的时候,调控房地产又成为抑制投资过热的手段之一。

  长期以来形成的这种调控行为模式,使得房地产调控政策与房地产市场本身运行轨迹存在错位,使中国的房地产市场陷入了“十年九调”“调一调,涨一涨”的怪圈。而房地产市场调控政策的路径依赖客观上为公众提供了市场预期的“窗口”。

  在政策主导的市场下,人们对房地产政策取向的关注显然比对房地产市场本身的关注更强烈也更实用。对普通消费者而言,或许对政策的预期较之对市场的预期更容易捕捉与把握,市场如水、如风,而政策取向藏于政策制定者的风格之中,有许多轨迹可循!

  为什么,消费者买涨不买跌?消费者特别是投资客经过长期房地产调控政策变迁的浸淫,也逐渐形成了一种近乎坚定的信念:房价涨的太快或跌得太快,政府一定会出手的;等到政府出手的时候,机会将再现,房价将迎来报复性增长,或长或短。

  为什么开发商能屏住不降价?如果按市场的走势,高库存背景下,开发商不降价难道不是自掘魂墓么?但开发商有一种信念:房地产投资下行必然拖累整体经济,政府一定会出手的,不是救开发商,而是救市场!

  可以说,人们对“楼市”的市场预期,更多源于对政府惯常行为模式下的政策预期,而非来自市场运行本身。

  在去库存的号角声中,中国楼市开年来呈现了冰火两重天的“景观”: 一边是一、二线城市房地产销售量价齐升,库存告急,“虚火”再生;一边三、四线城市高库存去化乏力,行情低迷;甚至一、二线城市内部也存在分化,三、四线城市本身也存在分化。另一方面,部分地区需求的上升,推高房价,也推高了开发商的市场预期,涨价、捂盘的怪像重现。

  如果单就楼市的区域分化而言,冰火两重天的市场较之普涨普跌的市场,或许更接近市场的本原,或许恰是房地产市场价值再发现、市场机制逐渐修复的结果。

  毕竟,从价值投资的角度看,一、二线城市的资源禀赋客观上使这些地区具备价值洼地特征,诱导人员、资金等要素的流入,这无疑会孕育更多的需求,并推高包括房地产在内的资产价格。所以,一、二线城市房价客观上具有较其他城市更强的上升动能。

  问题的关键是,楼市“冰火两重天”并非简单的市场选择和价值再发现,其背后有着深层次、复杂的因素。既有消费者内在的投资驱动,政策面的松绑回暖,也有市场流动性的推波助澜,其中房地产首付贷、场外配资被直指为此轮一线和部分二线城市虚火旺盛的幕后推手,而市场预期则是引爆楼市的“导火索”。投资(投机)动机的存在、市场流动性的拥趸,惟有在强烈的市场预期下才会被激活为现实的购买力。

  纵观2008年以来房地产调控的实践,在政策的反反复复中,房地产市场经历了一波波亢奋与萎靡。在政府调控房地产的工具箱里,土地、税收、信贷等市场化手段与限购限贷等行政化手段的交织;各种工具的厉害程度也逐渐为市场所熟知,因此所形成的市场预期强弱也各不相同。

  预期弱的时候,即使大门洞开,人们也往往漠然以对;而当上涨预期增强的时候,即使有门有栅栏(限购限贷),也挡不住人们对房地产的一往情深!

  那么,引燃此轮楼市“虚火”的政策预期是如何逐渐形成、由弱渐强的?

  从2010年以来,房地产调控不断升级,史上最严的调控政策不断被刷新,楼市终于在2014年低下了桀骜不驯的头:市场观望情绪渐浓,房地产投资增速显著放缓,新开工面积和销售面积增速均由正转负,不论是一线城市还是二、三线城市,房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。

  2014年2月份,房地产投资增速明显下降,环比直降2.5个百分点,并由此步入24个月的下降通道;新开工面积增速由2013年末的13.5%骤变为-27.4%;房地产销售面积增速由2013年末的17.3%陡降为-0.1%,且负增长幅度不断放大。相应地,松绑房地产调控的预期也在逐渐形成。

  在“三架马车”总体乏力、经济下行态势增强背景下,央行、银监会于2014年9月30日联合推出“9?30房贷新政”,开启了房地产“松绑”模式,随后政府相关部门又推出放宽公积金贷款条件和额度、降息降准等激励政策;2015年又推出了“3.30”等房贷政策,包括“购买2年以上普通住房销售免征营业税”等系列政策。

  但这些政策更多地是围绕降低交易成本做文章,对推动市场信心根本性恢复的效果尚有限,对于尚未解除限购限贷的一线城市尤其如此。市场在观察:政策到底怎么走?到2015年12月份中央经济工作会议及随后的中央城市工作会议,中央定调化解房地产库存为2016年经济社会发展五大任务之一,并提出了打好去库存“歼灭战”的六大举措,政策所释放的宽松信号显然已非常明显。

  除了极具创意的通过户籍制度改革、推进城镇化化吸引农民工进城做“接盘侠”外(尽管市场对此充满的狐疑),笔者以为真正具有刺激效应的政策是以下两点:

  一是“要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者”。这一点无疑是对以往房地产调控政策及理念的重大突破或逆转。

  一直以来,无论政策层面还是社会舆论,对待房地产投资行为均存在一种匪夷所思的偏见:在涉及房地产市场供需时,往往对房地产投资需求视而不见、避而不谈,于是有了抑制、打击房地产投资和投机的呼声和政策;几乎所有的房地产政策都将房地产投资(投机)行为打入另册。正是这一误区的存在,导致对房地产市场基本判断的扭曲和畸形发展。

  这次政策“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”实际上是承认了商品房客观存在的投资性,承认了商品房市场中的投资需求。这无疑是对过往理念和政策的纠偏,也意味着房地产政策调控或向理性化、市场化迈进。显然,这对市场、对购房人都是重大利好刺激。

  二是“要取消过时的限制性措施”。这一点,对于尚未解除“限购限贷”的一线城市而言,无异于一剂兴奋剂。较之交易成本的升降,“限购限贷”实际是对购房人交易能力的限制,是抑制房地产市场需求的杀手锏。因此,松绑“限购限贷”的曙光似乎就在眼前,市场之躁动则尽在情理之中。

  市场之疯狂来自市场的个体理性,而对政策运行模式和轨迹的预期,则成就了楼市的疯狂。当政策突然转向的时候,也许消费者(投资者)还沉浸在自己的政策预期中,对政策的变化却猝不及防。如上海的某位被“误伤”者,按照他的政策预期,房价暴涨之下政府肯定要出手调控了,所以满心欢喜地等待政府调控后出现价格低点,以实现高抛低吸的投资策略。焉知会遭遇“非沪籍购房社保年限从2年提至5年” 新政而被踢出局、成为被限购对象。

  正所谓成也预期败也预期。政府对房地产调控的行为模式客观上会传递给消费者强烈的政策预期,并以此代替市场预期;但政策的变化远非消费者所预期的那么简单。刻舟求剑式的政策预期只会让消费者屡屡承受被“误伤”的代价。

  必须清楚的是,市场的骤降骤升、骤冷骤热,其实会不断强化政策影响市场的模式和轨迹,进一步培育畸形的、依附于政策的市场预期。这既不利于市场的稳定,也会使市场的节奏紊乱,导致房地产投资骤冷骤热。同时,在政策的转换之间,必然会带来对消费者的误伤。较之高库存,被扭曲的市场预期更令人担忧。

  因此,修正房地产市场预期或许比单纯的去库存意义更重要,这是引领楼市走向健康发展之路。如何修正公众对楼市政策的预期,以及由此形成的市场行为的扭曲?我觉得有三方面很重要:

  一是房地产调控手段的“去行政化”。关键是要让房地产走出政府调控的“工具箱”,让房地产真正以一个举足轻重的行业形象存在,而不是以经济调控“工具”的形象存在,应将房地产的缰绳真正交给市场。在调控房地产市场时,要去行政化手段,更多地依靠经济杠杆,通过交易成本调节市场供需。

  二是提高政策的前瞻性、预见性,保持政策的相对稳定性。这既是维护政府公信力的应有之举,也是提高政策调控效果的内在要求。比如,在房地产去库存方面,对去库存政策效果应有充分的估计:政策刺激可能导致需求上升、房价快速上涨,并诱发开发商捂盘行为——这显然与去库存背道而驰。特别应避免通过财政补贴形式鼓励居民购房方式。从财政分配的角度,这既是对其他纳税人的不公,更重要的是,这会强化市场误判。

  三是客观理性对待“楼市”中的投资行为。评估房地产市场真实需求状况是对房地产市场调控的关键,这就要求我们正视房地产市场的投资需求——承认或不承认,抑制或鼓励,它都客观存在于百姓的观念中。如果刻意绕开这一问题,忽视这一需求存在的客观性,就会把我们去库存的思路引向狭窄的道路,使许多问题和现象陷于无解:基于刚性需求的市场,其实很难解释楼市资金的流动;而基于投资需求的分析,则能使许多现象得到很好解释,如上海、深圳新的调控政策出来后当地市场逐渐降温,而周边市场转而升温的现象。(新浪财经)

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